广州市规划和自然资源局番禺区分局物业管理服务定点议价采购公告

广州市规划和自然资源局番禺区分局采用定点采购议价方式实施本次采购。

一、项目信息

（一）项目名称：广州市规划和自然资源局番禺区分局物业管理服务定点采购

（二）项目编号：DDYJ-2022-340150

（三）预算金额：1,540,000.00

（四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	计量单位
1	物业管理采购项目需求 采购需求 最高限价：人民币154万元 资格要求： 1 符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。 2 具有中华人民共和国物业服务企业 二 级或以上资质。 一级资质企业可承接各种物业管理项目。 二级资质企业可承接8万㎡以下非住宅项目物业管理。 三级资质企业可承接5万㎡以下非住宅项目物业管理。 招标范围 1 采购内容 确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。 2 政策要求 中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）； 中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 3 服务期 合同签订后 12 个月。 采购人需求 一、项目简介 （一）广州市规划和自然资源局番禺区分局楼高16层及地下车库-1层，地址：广州市番禺区亚运大道555号，占地面积：4190.74㎡ ，建筑面积：14939.6㎡； （二）广州市番禺区政务服务中心地址：广州市番禺区亚运大道550号首层不动产登记大厅，交易登记中心办公区二楼夹层，建筑面积约4000㎡。 （三）广州市番禺区沙湾镇原箭牌厂房改造为南区档案库房A5、A10、8号楼、东兴路18、46、88号档案临时存放点，建筑面积约15071.8平方米。 共计：34011.4平方米。 物业管理服务方案 物业管理的重要环节，在物业的安全保卫工作和保洁方面，服从广州市规划和自然资源局番禺区分局有关规章制度、执行管理规定，配备政治和业务素质过硬、工作责任心强的保安、保洁人员，严格按管理处要求做好物业管理及交通、车辆、停车场的管理工作，协助相关部门做好安全防范及交通管理的宣传教育工作，并积极参加火灾、火警的扑救工作。保洁人员在公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，大楼办公室、档案库房等内部卫生清洁。自觉接受广州市规划和自然资源局番禺区分局相关部门、公安机关、地方管理部门的业务检查、监督和指导。 三、物业公司服务内容 （一）安保服务内容； 在值勤中，保安对非办理业务的闲杂人员进行清理，对车辆、物品、人员出入进行有效监控；对进出办公楼范围的人流、车辆疏导指挥及监督执行；对各类违规行为进行纠正；严防一切破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。具体为： (1)日常安全管理实行半封闭管理模式。 (2)实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、监控值班制度。 (3)负责人员、物品出入大楼的登记管理。 (4)停车场车辆出入、停放秩序。 (5)负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。 (6)安全管理员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员，必要时立即向业主报告。 (7)值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗，应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开。 (8)每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。 (9)安全管理员上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。 (10)本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题，双方应当面说明。 (11)接班人未到，交班人不得离岗。 (12)对出入广州市规划和自然资源局番禺区分局物业管理区域的人员、车辆及所携带的物品，按规定要求进行检查、登记；如进出人员不服从管理或无理取闹时，应及时、正确进行处理。 (13)安全管理人员要熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要勤巡逻、勤观察，发现可疑情况应及时处理，预防进一步恶化。 (14)安全管理值班时，杜绝未经许可的人员、车辆进入物业管理区域内，在物业管理责任区域内发生的突发事件要正确处理，保护证据维护秩序并及时向有关部门报告，并做好登记工作。 (15)严格按值班岗位操作规程办事，认真、自觉接受业主及有关部门的监督指导，认真听取业主的意见和建议，不断提高物业管理服务水平。 (16)每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后存档备查。 (17)管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于3次，检查内容包括保安员是否坚守岗位，保安员值班是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况。 (18)在工作中树立认真负责的工作态度和作风，待人接物热情有礼，不断改进工作方法，做到遇事勤报告，处事要登记。 (19)安保人员的使用器械由物业公司负责购买。 （二）保洁服务范围、内容 1、广州市规划和自然资源局番禺区分局的保洁范围包括：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，大楼办公室内部卫生清洁。需进行保洁服务的有：大楼大堂；大楼外墙；电梯及电梯间；走火通道；楼层公共通道；办公室；洗手间；停车场；外围广场、道路；在大型活动期间，需要提供非常规的清洁、保洁、协助垃圾分类等工作。 2、广州市番禺区政务中心首层不动产登记大厅的个窗口、办公区域、协助垃圾分类及收送等工作； 3、广州市番禺区原箭牌厂房新建档案库房：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，协助垃圾分类等工作。 4、协助会务接待工作。 5、协助垃圾分类、除四害及开展单位爱国卫生活动。 6、按周月计划冲洗清洁公共活动场所、楼宇天蓬、广场、地下车库等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理收送工作； 四、保安、保洁服务要求 （一）保洁服务范围、工作内容 1、建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。 2、实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。 3、垃圾实行按规定分类袋装化，及时清运，确保物业服务区域内容貌整洁 4、除“四害”管理和卫生消毒：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。 （二）各区域保洁服务要求 (1)目的：保持广州规划和自然资源局番禺区分局办公物业楼宇干净、整洁，提供优雅舒适的工作和生活环境。 (2)范围：适应于广州规划和自然资源局番禺区分局物业楼宇所有保洁工作。 (3)职责： ①管理处管理员监督清洁工作的实施; ②清洁班长指导清洁工作的开展，负责清洁工作的具体实施; ③清洁员负责清洁工作的进行。 (4)作业规范 ①大堂日常清洁 大堂公共通道清洁的标准：日常保持抛光砖地面、大理石目视干净，无污渍，有光泽，。 地面目视干净、无杂物垃圾、无污迹。 每天上、中、晚对各大堂、公共通道地面全面拖净，推尘一次。 每天巡视各大堂、公共通道地面推尘及清理各处烟灰缸、垃圾。 每半小时用尘推推干净地面一次。 电梯轿厢内每30分钟清洁一次。 每30钟收集各垃圾垃圾桶，烟灰缸、果皮箱垃圾一次。 每天下班前全面清理大堂、通道地面一次。 每星期对大堂云石地面抛光打磨一次。 每月对大堂大理石地面进行结晶处理一次、打腊一次。 每晚对临街台阶全面清理一次。 每月定期清理各处天花、风口、灯具一次。 每半天巡回清扫走火梯一次。 大楼外墙一年清洗两次，每半年清洗一次。 消防水池一年清洗两次，每半年清洗一次。 ②公共洗手间日常清洁 公共洗手间清洁的标准：日常保持地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；室内无异味、臭味。定期：天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网、目视墙壁干净，无黄渍。 每天上、中、下、晚班上班前分四次重点清理，并不断巡视保洁， 保持干净。 每巡一次用水冲洗大小便器，并用夹子夹出大便器烟头等杂物。 每次用厕所刷沾洁厕清洗刷大小便器，然后用清水冲净。 每次用中性清洁剂擦洗面盆、大理石台面、墙身、门及排风口。 洗净垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干净。 每天下班前用中性消毒水清洗地面，然后拖干净。 每次用干地拖拖干地面，用干毛巾抹净台面，镜子等水渍。 小便尿斗内摆放香精球用于杀菌。 每小时保洁一次，主要清理纸箩桶垃圾、地面垃圾及台面、镜 子、地面水迹大便处、小便处垃圾等。 抽气风口一次，消毒大洗一次。 每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。 ③办公场所清洁操作规范 目的：确保广州市广州市规划和自然资源局番禺区分局办公场所干净、整洁，提供优雅、舒适的工作和生活环境。 范围：适应于广州市规划和自然资源局番禺区分局办公场所的所有清洁工作。 职责 管理处管理员监督清洁工作的实施； 清洁班长指导清洁工作的开展； 清洁员负责清洁工作的进行。 作业内容 楼层通道、办公室内（包括地面、地角线、墙面、天花板、指示牌、灯具、灯罩、电源开关、玻璃、垃圾桶、电梯门、消防设施、排风口、防火门、门板以及办公室内电话等各项设备设施等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、尘推、扫把、拖把、垃圾铲、垃圾袋、水桶、铲刀、玻璃刮、除尘扫等。操作程序如下： 对走廊通道进行巡查清扫、确保地面无垃圾、烟头、纸屑、泥沙。 将楼层垃圾桶的垃圾清除，更换垃圾袋，抹净烟灰缸四周。 用除尘扫扫除高处（2米以上）的标示牌、消防警铃、墙壁，依次从上到下，从左到右扫除。 用尘推推净地面的灰尘，对边角、阴暗角落不要有遗漏地方玻璃，保持地面无明显灰尘。 地面局部污渍，用半湿拖把污渍拖净，保持地面整洁光亮。 上班时间8:00前应完成大堂、办公室、会议室内所有清洁工作。操作过程中，根据现场的情况，适当避开员工上班的高峰期和人群聚集的区域，可先清洁其它内容。待客人散离后，再补做。员工进出频繁和容易脏污的区域，要列为重点对象，增加清洁次数。清洁时一定要按照主次之分，作业中不能有遗漏地方。 工作结束后，清洁工具要清洁干净，摆放到指定地点，并放置整齐。 每天工作结束后，把楼层中的垃圾集中送到垃圾堆放点，楼层内不留垃圾过夜。 楼梯（包括地面、墙壁、天花板、防火门、扶手、护栏、排风口、消防设施、灯具等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、扫把、拖把、垃圾铲、小垃圾袋、铲刀、除尘扫等。 用半干湿的毛巾擦拭扶手、护栏。 用除尘扫扫除消防设施上的灰尘。 用扫把扫净地面上的泥沙、杂物。 用半干湿拖把拖净楼梯阶梯地面，局部顽固污渍喷上30倍绿水拖净。 保持楼梯进出口的干净整洁。 卫生间（包括地面、墙壁、隔板、门板、天花板、镜面、洗手台、洗物池、灯具、排风口、垃圾桶、垃圾篓、厕纸架、洗手液盒、自动喷香机、大小便器、洗手盆、金属部分等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、水桶、拖把、扫把、洗厕刷、垃圾铲、垃圾袋、玻璃刮、手套、洗剂1：30倍绿水、手液、大卷纸、擦手纸等。操作程序如下： 补充纸巾、洗手液、注意纸巾的方向不要放反。 收集垃圾、注意垃圾袋有无破漏。 清扫地面，注意边角地方及洗手台下面。 涂上适当的洗剂，对大小便器进行适当消毒清洗。 用玻璃刮刮净镜面上的污渍。 用中性洗剂洗净洗手台、洗手盆。 用干毛巾抹净水龙头、隔板条等金属部分。 用半干湿毛巾抹净隔板、门板及墙壁。 用半干湿拖把拖净地面。 根据客户使用频率，做出不同的作业次数，一般情况在30-40分钟巡回保洁一次。 卫生间的清洁工具要专用，不能拿到办公室及其它共分场所作业。 定期检查，更换香水、卫生球、纸巾、洗手液等。 使用后的工具要及时清洗，摆放到指定地点。 电梯（包括地面、地垫、地毯、轿厢立体面、按键操作板、护栏、天花板、风口、灯具、门槽、门板）的保洁，准备好如下工具：吸尘器、延长线、毛巾（干、半干湿各一条）、万用巾、喷壶、不锈钢油、1:30倍绿水、拖把、扫把等。 铺上地毯的地方要用吸尘器吸尘，包括电梯门槽。 没有铺地毯的电梯轿厢，用扫把扫除泥沙后，再用半干湿的拖把擦拭干净。 电梯轿厢内外立体面，亚钢不锈钢用干毛巾擦拭，必要时喷上少量不锈钢油擦试，再用干毛巾抹擦。保证没有明显不锈钢油或毛巾脱毛现象。 用半干湿毛巾轻轻抹擦电梯按键键盘。 电梯天花灯具、风口每周全面清洁一次以上。 外围（包括水泥地面、瓷砖地面、灯具、管道井、停车位、地漏、不锈钢设施、铝板墙面、护墙）。 卫生间清洁作业记录于《洗手间日常保洁巡查记录表》中，其它作业记录于《清洁工作记录表》中,由管理员进行巡查,部门负责人不定期抽查。 每天清洁康体室一次。 （三）安全保卫巡查保障 （1）正常情况下每隔1小时巡视大楼一次，正常上班期间加大巡逻力度，并按要求做好巡视记录。 (2)巡逻各区域的安全管理情况，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。 (3)上班期间，巡查各楼层是否有外来人员没有进行登记在楼层停留的。 (4)下班后，巡查各楼层是否关闭门窗，各种用电、用水设备是否关闭，以防止消防或其它意外事件发生（如发现有异常情况应及时向管部门汇报），做好这些事项检查结果的登记工作。 (5)巡逻时应将每次巡逻时车辆在库的情况如时登记，在交接班时做好车辆在库的情况登记工作。 (6)巡逻时遇有紧急、突发性的大事情时认真处理，及时报告，并进行登记备查。 (7)对一切违法犯罪行为或活动，做到发现早、能控制、有效制止，打击有力、堵塞漏洞，防止各类治安事件、灾害事故的发生。 (8)安全管理人员不得借助工作之便使用物业内的设施。 (9)在巡查时将着重做好以下几项工作： ①设备及装饰物是否损坏。 ②接受各种紧急求助，及时为业主/客户排忧解难。对不属于管辖范围内的问题要耐心解答，不得推诿搪塞。 ③检查相关招牌、指示牌是否有松动或脱落。 ④检查各区域的防盗门、防盗网是否有效，窗户是否松动。 ⑤检查各供水管是否有堵塞或水流量细的现象。 ⑥检查各设施设备是否正常运转。 ⑦检查各排水管是否有堵塞、漏水、积水情况。 ⑧检查各走廊、楼梯、墙壁是否有异常情况。 2.紧急应对措施 物业保安服务在各种危害广州市规划和自然资源局番禺区分局物业整体安全的危险发生时，及时组织应急分队对正在进行的犯罪活动予以制止，预防各类治安和刑事案件的发生，对已经发生紧急和突发事件马上到达现场有效处理予以控制，及时向公安机关报警，并协助公安机关开展工作。 针对可能发生的突发事件，制订群体事件、消防、治安、自然灾害等突发事件的处理预案，所有预案都将经过缜密研究确定、并将严格执行方案、工作程序和监督检查制度，确保工作有效和接受监督，并对各项应急预案定期进行演练。 3.大型活动安全保障服务 对于广州市规划和自然资源局番禺区分局举办的重要接待、以及上级单位检查等大型活动，无条件根据广州市规划和自然资源局番禺区分局的要求，增派保安，维持活动现场的公共秩序，并可同时担任咨询、指引等多项工作，保证各类大型活动的安全和顺利。 4.停车场管理 负责停车场出入口的管理，车场内车辆的登记、引导、看守、巡查等工作。在广州市规划和自然资源局番禺区分局上班时间段内，容易出现车流量高峰，保安将根据实际情况在必要时对车流进行输导，维持办公楼周边地区的秩序，做到井井有条，消除安全隐患，保证广州市规划和自然资源局番禺区分局员工及客户的安全。 除上述各项服务外，应充分体现物业管理的人性化和真心、爱心。保安在为广州市规划和自然资源局番禺区分局物业进行保安巡逻站岗的同时，将通过诸如帮助客户叫出租车、帮助业主、客户提携重物、扶老携幼、在保安管理中融入爱心、诚心和细心，加强与业主之间的联系，沟通与客户的感情，使物业管理者、业主共同维护广州市规划和自然资源局番禺区分局的祥和安全。 （四）安保服务流程 1.监控中心工作程序 (1)保安人员上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)安防监控，消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视大厦安全状况。 (3)当班保安要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像。在大堂、客梯、梯面及要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通知有关岗位上的保安人员，另行注意或询问盘查，同时向安保部报告。 (4)如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知使用人和安保部巡视，迅速赶赴报警现场，查明情况。如是误报，应在设备上消除报警信号。 (5)与工作无关人员，不得擅自进入监控室，工作联系持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并做好登记手续。 (6)建立岗位记事本，发现有异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报。 (7)进入监控中心人员必须换拖鞋，保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆物。 (8)监控中心保安必须保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的责任感认真观察，不得随意向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。 2.门卫岗工作程序 (1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)对非办公时间进出大楼的员工及相关人员实行登记制度。 (3)精神饱满，勤巡逻，勤观察，勤思考，发现衣冠不整者和其他闲杂人员阻止其进入区域。 (4)维护大楼门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。对进入大楼的车辆实行登记管理，车辆临时通行证要及时收回保管。 (5)遇有运输车出入，进门时问清来车单位和目的，出门时要验看出门证（出门证由需方部门签证，各项手续完备才能放行）。 (6)对物品实行放行条管理，如有大宗及或贵重物品搬离大楼，放行条必须凭部门领导签字和盖章才能放行，执勤保安及时对放行物品进行查验和做好登记工作。 (7)建立岗位记事本，发现有异常情况，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。 (8)发现垃圾及时请保洁员打扫，保持工作环境整洁。 3.巡逻岗工作程序 (1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)巡视范围包括大厦四周、各楼层消防设施、员工通道、各处通道等。 (3)按责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视，发现问题及时解决。遇重大问题通知保安主管，巡视中严防“死角”。 (4)巡视中应思想集中，通过“看、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报。巡视时还得注意消防设施和器材。 (5)巡视时见到业主要主动打招呼问好，有礼貌地回答业主的查询，实行文明服务。 (6)建立岗位记事本，发现有异常情况，应记录备案。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。 4.安全管理工作流程图 5.保安监控及巡视控制流程图 6.消防应急控制流程图 否 是 是 五、设备维护方案 （一）设备维护工作范围： 1.公共照明、公共电气线路、公共供、用水设备的日常保养和维护； 2.房屋设施的日常保养和维护； 3.供电供水应急处理； 4.临时安排的其它工作； 5.★上述设备由物业管理公司负责协调维护或维修。 （二）维护工作的质量管理目标： 1.设备运行： (1)24小时受理和处理故障； (2)设备完好率≥98%； (3)安全生产、正常供电率100%； 2.房屋及设施、设备的维修、养护： (1)设备故障修复率≥98%； (2)设备故障修管理复及时率≥95%； 3.急修：白天接到故障后10分钟到达现场处理（如电动闸失灵；水管破裂；电力故障等）；晚上接到故障后30分钟内到达现场处理；小修：接到故障后0.5小时到达现场处理 。 4.物业使用人对乙方的满意率达到95%以上。 5.对员工素质的要求：员工持证上岗100%；对电气等设备进行维护的员工，必须持有相关的技术资格证； 6.投诉受理率100%； （三）维护工作的依据： 所有维护工作均按照物业公司制定的ISO9001：2000作业指导书进行。 六、各项指标的要求及实施措施 （一）参照全国城市物业管理优秀示范大厦的标准，制定的管理目标及措施： 序号 指标 国家评价 标准及指标 措施 1 房屋零修、急修及时率 99% 接到维修通知10分钟内赶到现场，及时完成并建立回访档案纪录 2 维修工程质量合格率 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要 3 维修服务回访率 对于进行维修的项目，实行回访制度，建档纪录，以确保维修服务满足客户需要 4 违章发生率与处理率 发生率处理率95% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事件发生，并进行回访档案纪录 5 用户有效投诉率及处理率 投诉率1% 月处理率95% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用者的沟通，定期举行用户座谈会，了解用户的愿望和要求，满足用户的需要，发生投诉及时处理并纪录，同时建立档案跟踪处理结果 6 区内治安案件发生率 1‰以下 保安远景培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质，明确责任，是24小时巡视制度，以确保大侠的安全。 7 用户对物业管理满意率 95% 在日常工作及时收集用户的需求信息，尽可能满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保业主单位对物业管理工作的满意。 8 管理人员专业培训合格率 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、待业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。 （二）保安、杂项维修服务标准 1.维修保养服务 设备 保养内容 保养方法 周期 标准 工作指导 低压配电屏 除尘清洁 吸尘、清扫 2个月 干净无尘 不影响工作情况下断电进行，设专人监护。 发电机 除尘清洁 吸尘、清扫 半月 干净无尘 检查水位 测量水位 半月 保持3/4 检查柴油油位 检查油位 半月 保持1/2 检查润滑油油位 观察机组油位 半月 保持3/4 带负荷试机 空机和带符合测试 半月 各项参数符合要求 分体式空调、中央空调 机表面清洁检查 清抹 半月 干净无尘 清洗滤网 拆除清洗 半月 无污迹 风量控制是否正常 仪器检查风口风量 月 符合标准 温控是否正常 温控器检查 月 能否正常起到控制启动 冷凝水排放是否顺畅 打开排放水阀 月 冷凝水顺畅排放 检测工作电流 检查电压 月 符合机组参数要求 各种电气检查 打开检查 月 接线位置无松动，脱落 检查各种支架是否牢固 检查固定螺丝 季 牢固可靠 校正仪表 对照出厂参数调节 半年 符合标准 给排水系统 控制柜除尘清洁 吸尘、清扫 1个月 干净无尘 不影响工作情况下断电进行，设专人监护 水位检测 打开水池观察 周 保持水位有3/4 电动机润滑 打黄油 月 转动流畅 控制浮球检测 测试浮球 周 能否正常控制 消防系统 消防栓 打开检查 每月检查一次 消防箱体无渗漏、箱内配件齐全，无锈蚀、无发霉，无存放杂物,按规定时限填写封箱条 消防门 检查 每月检查保养一次 防火门门锁与拉手正常使用，闭门器正常开合 灭火器材 检查压力和称重 每月检查一次 灭火器材数量对应、配件齐全、每年称重合格（移动式灭火器指针位于绿色区域内为正常） 面具 检查日期 每月检查保养一次 防毒面具整齐放置或挂墙安装，符合规定的使用期限和要求，密封袋无破损，定期检查 指示灯 检查 每月检查保养一次 走火梯指示灯处于常开状态 应急灯 断电测试 每月检查保养一次（每月充放电一次） 应急灯断电时能正常使用 机柜 清洁、洗尘 每月一次 机柜内外清洁 监控中心 检查 每月检查一次 监控中心机房保持清洁、无杂物堆放，照明正常 红外线布防 现场检查 每月检查一次 防盗报警系统红外线对射、红外线探头无松脱、无遮挡、警号无松脱无丢失 照明设施维护 巡检发现处理，报障及时处理 检查记录与客户调查 每月 确保楼层照明正常与客户保障及时完成 2.保安服务 岗位 工作内容 检查方法 周期 标准 工作指导 车场出入口岗 出入登记、车辆指挥、人员出入控制、治安维持 检查记录、客户调查 每班 做好登记，指挥交通，保持礼貌服务、出入做好管理、形象良好。 结合制度与客户需求进行培训，令客户满意。 大堂岗位 出入口管理、来访登记、秩序维护、治安管理、客户服务 检查记录、客户调查 每班 做好来访登记、保持礼貌服务、维持秩序、形象良好。 巡逻岗 检查公共设备有否异常、维持治安、做好检查记录、客户服务 检查记录、客户调查 每班 良好服务、做好记录提供现场情况、协助处理、应付突发事件、维持治安。 监控岗 监控各位置情况 检查记录、客户调查 每班 发现问题及时调度和协助处理。 3．杂项维修 杂工 主要负责大楼的办公家具维修、门窗损坏修理等等 结合客户需求 （三）每月广州市规划和自然资源局番禺区分局根据上述各项工作规范和《服务质量评分标准》，结合物业公司的实际工作表现进行量化测评，如果计算综合得分70分以下的，采购人有权终止合同。 《服务质量评分标准》 分值 工作项目 优 （100～90） 良 （90～80） 中 （80～60） 差 （60～0） 占权重 得分 公共秩序维护 40％ 治安、消防安全 30％ 物业维修维护 20％ 停车管理 10％ 合 计 七、分局沙湾业务档案库房安保服务和保洁服务的工作需求 为了更好地开展档案库房的安保、保洁工作，确保档案安全，现将提出相关需求如下： 一、服务地点 （一）安保服务地点：沙湾南区8号、A10、A5库房，建筑面积约7972.4平方米 （二）保洁服务地点：沙湾南区8号、A10、A5库房、东兴路18、46、88号档案临时存放点，建筑面积约9112.4平方米 二、工作任务和内容 （一）安保服务要求； （1）日常安全管理实行全封闭管理模式。 （2）实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、监控值班制度。 （3）负责人员、物品出入档案临时存放点和库房的登记管理。 （4）负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。 （5）严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，立即向业主报告。 （6）值班时坚守岗位，不得擅自脱岗。 （7）每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。 （7）上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。 （8）本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题，双方应当面说明。 (9)接班人未到，交班人不得离岗。 (10)每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后存档备查。 (11)每日每隔1小时对库房的门锁、外墙是否有裂缝、消防等设施设备是否破损，发现损坏的应及时汇报业主方，并做好巡查记录。 安保人员的使用器械由物业公司负责购买。 (12)严格执行库房出入制度，做好来访人员的登记工作，防止无关人员进入库房，确保库房安全。 (13)确保安全生产，禁止在档案存放点及办公区域吸烟生火煮食、电动车电池充电、使用大功率电器等违规行为。 (14)在巡查中，发现上述档案临时存放点被破坏、漏水、水浸、火灾、失窃等安全隐患必须在10分钟之内按要求报相关联系人和责任人，情节严重时拨打110或119。 (15)保障库房的防火、防盗等安全工作，正常维护好工作秩序、治安秩序、防范于未然。 （16）为确保档案安全，与工作人员签订保密协议。 （二）保洁服务要求； （1）负责每月10号前对广州市番禺区不动产登记中心档案临时存放点的地面、墙面、密集柜、档案柜、洗手间、楼宇天台、楼梯、窗口、电梯间、档案临时存放点内外等地方的杂物进行一次清洁、除尘、清理等保洁工作、垃圾的收集和清运等工作。 （2）确保安全生产，禁止在档案存放点及办公区域吸烟生火煮食、电动车电池充电、使用大功率电器等违规行为。 （3）为确保档案安全，与工作人员签订保密协议。 三、其他说明事项 1、保安员( 4人)：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，高中以上学历，年龄20至45岁以下，身高1.68米以上，最少一人有安全员证，持证上岗。 2、清洁员要求初中以上文化程度，20至45岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强； 3、所有物业管理服务人员食宿自理，人员涉及到的安全由物业公司负责。 八、保洁会务礼仪服务 （一）工作内容 1.负责书报分发工作 2.负责会议过程服务和会场布置 3.负责办公室的管理 4.完成客户交办的其他事情 5.饭堂的接待工作 （二）服务规范 1.仪表要求 (1)工作时间穿本单位规定的统一的工作服，左胸前佩戴服务标志。 (2)工作服要整洁，领带、领花挺括干净，系戴端正，扣齐纽扣，鞋袜整齐，皮鞋保持光亮。 (3)头发要整洁、梳理整齐，不得有头皮屑。 (4)发型要讲究，女士前发不得遮眼，后发不过肩，不准梳奇形怪状发式。 (5)长统袜不准抽丝和脱落。 (6)鞋子不得沾染灰尘和油渍。 (7)双手保持清洁，指甲内不得有污物，夏季手臂保持清洁。 (8)不得有耳垢和眼屎。 (9)膝盖干净，衬裙不得外露。 (10)衣服接链要拉足。 (11)不可浓妆，不使用香水，不准戴耳环、戒指；不准留长指甲和涂指甲油；不能当众化妆。 (12)上班时间不准穿短裤、背心和打赤脚、穿拖鞋；不准戴有色眼镜。 2.举止要求 (1)站立要求 ①挺胸抬头，不能弯腰驼背，也不能肩膀向一侧倾斜。 ②姿态要端正，双手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能将手放在兜内。 ③双脚稍微分开呈30度角。 ④要显得庄重有礼，落落大方。 ⑤不准背靠他物或趴在服务台上。 (2)行走要求 ①走姿端庄。行走时，身体的重心应稍向前倾，收腹、挺胸、抬头，眼睛平视前方，面带微笑，肩部放松，上体正直，两臂自然地前后摆动。 ②走路时，脚步要既轻且稳，切忌晃肩摇头，上体左右摇摆；并尽可能保持直线前进，遇有急事，可加快步伐，但不可慌张奔跑。 ③多人一起行走时，不要横着一排，也不要有意无意地排成队形。 ④服务人员在会所行走，一般靠右侧，与客人同行时，要让客人走在前面；遇通道比较狭窄，有客人从对面过来时，服务人员应主动停下来靠在边上，让客人先通过，但切不可把背对着客人。 ⑤遇有急事或手提重物需超越行走在前面的客人时，应彬彬有礼地征求客人同意，并表示歉意。 ⑥行走要轻稳，姿态要端正，表情自然大方，给人以美的感受。行进时不能将手放入兜内，也不能双手抱胸或背手。 ⑦快速行走时不能发出踏地的“咚咚”响声。 ⑧如多人同时行走时，不能用手勾肩搭腰，不能边走边笑、边打闹。 ⑨如引领客人时走在客人左前方两步远处，行至转弯处服务员应伸手示意。 ⑩与客人同行时，不能突然抢道穿行；在允许情况下给客人一定程度的示意后方能越行。 (3)目光要求 ①注视对方时间应占谈话时间的1/3，否则给人不信任的感受。 ②注视的位置要适当，一般社交场合应注视对方双眼与嘴之间的三角区。 ③轻轻一瞥，表示不感兴趣或敌意，疑虑或批语。所以，会所服务人员要特别注意不要让这种目光流露出来。 ④切忌闭眼，因为持续一秒钟或更长时间的闭眼，表示排斥、厌烦、不放在眼里的意思。 ⑤总之，会所服务人员应恰当地运用语言和目光表达对客人的热情关注。 (4)行为要求 ①服务动作要轻。 ②在客人面前不要吃东西、饮酒、吸烟、掏鼻孔、搔痒，不要脱鞋、绾裤角、撸衣袖、伸懒腰、哼小调、打哈欠。 ③路遇熟悉的客人要主动打招呼，在走廊、过道、电梯或活动场所与客人相遇时，应主动礼让。 ④不要随地吐痰，乱扔果皮、纸屑。 (5)手势要求 ①手势要正规、得体、适度、手掌心向上。 ②在指引方向时，应将手臂伸直，手指自然并拢，手掌向上，以肘关节为轴指向目标；同时，眼睛也要转向目标，并注意对方是否已看清目标。 ③在介绍或指路时，不能用一个手指比划。 ④谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。 3.个人卫生要求 (1)经常刷牙，保持口腔清洁，上岗前3小时内不得吃有异味的食物，保持说话口无异味。发式要按规定要求梳理整洁。 (2)要做到勤洗手、勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。 (3)工作服要勤洗勤换，保持整洁。 (4)皮鞋要勤擦油，保持光亮，皮鞋和袜子要保持清洁。 (5)不能在客人面前挖耳、抠鼻、挖眼屎、修指甲、打喷嚏。 4.语言要求 (1)语调亲切，音量适度，讲普通话。 (2)适时运用“您好”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“打扰了”、“别客气”、“请稍候”等礼貌用语。 (3)称呼要得当，不要用“哎、喂”等不礼貌的语言。 (4)不准粗言粗语，高声喊叫。 (5)语速不要太快，要清脆简明，不要有含糊之音。 (6)同客人讲话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听；不能东张西望，左顾右盼，不要与客人靠得太近，应保持一米左右距离。 (7)语言简洁、明确、充满热情。 (8)遇见客人主动打招呼，向客人问好。 (9)对客人的要求无法满足时，应说“对不起”，表示抱歉。 (10)讲究语言艺术，说话力求语意完整，符合语法。 （三）人员素质要求 1.身体健康，女性身高1.63米以上 2.初中以上学历 3.形象良好，谈吐大方，举止文明有礼 4.能够熟练操作office文档 5.有良好的工作责任心与积极性 四、保洁各项指标的要求及验收 （一）具体区域清洁服务标准 地点 内容 达标标准 外围道路、停车场、球场、天台、天面部分 地面 无卫生死角，无垃圾杂物，无污渍、积水、泥沙等 天面及天台 下水道、水沟、水漏内无青苔泥沙堵塞，无垃圾杂物，无污渍、无积水，路灯玻璃无积灰 车道及停车位 无垃圾油污，无积水泥沙，无乱堆乱放 路灯、垃圾桶 清洁干净、无污渍，垃圾桶定期消毒 指示牌 无积尘、无粘附物、无污染面 垃圾桶 分类标示清晰准确，保持地面无散落垃圾、污水，墙面无粘附物，无明显污迹, 定期消毒 排水渠、沟 无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻 路面、沙井表面 无污渍、无污泥、烟头、纸屑、落叶 飘蓬、雨蓬 定期清洗，保持干净、无落叶、无泥沙、无污渍 办公楼服务大厅、对口办公窗口及各楼层公共区域部分 公共走火楼梯（阶梯） 楼梯内的天花及灯具无灰尘、蛛网，墙面及地脚线干净无尘土、污垢、油渍、保持干净 消防设备、设施(包括消防门、消防栓、灭火器等) 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 所有门、窗 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 管道及灯饰 无蛛网、无灰尘等 清洁用品工作间 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽，无蛛网 楼梯护栏 无灰尘、污渍、地脚线无尘土、无斑点 指示牌 无灰尘、手印、污渍，干净明亮 办证服务大厅、对外办公窗口及其他公共区域办公家具 亮光、无灰尘 办证服务大厅、对外办公窗口玻璃 无灰尘、污渍、手印、无划伤、光洁明亮 办公楼外墙 无灰尘、污渍 办证服务大厅、对外办公窗口地面 无灰尘、无污渍、地脚线干净，无尘土、地板光洁如镜 各层垃圾桶 垃圾不超过2/3，烟头不多于5个，烟盅无尘、痰液，沙米洁白，干净整洁无臭味 通道地面 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽、无香口胶斑点、无烟头烧黑痕迹 天花、灯饰、冷风口等 无灰尘、无蛛网 不锈钢饰物及不锈钢信箱 无灰尘、手印、污渍、钢锈 植物叶面、花盆 无灰尘、污渍、泥痕、积水 电梯部分 电梯门槽 无灰尘沙泥、无锈迹、无垃圾杂物、梯门能正常关闭 垂直电梯外门(含门框及按钮) 无垃圾、灰尘、无污渍、手印、无锈迹、内外按键、控制盘干净无尘土 电梯轿厢内及地面 无灰尘杂物、无污渍、地板洁净光亮轨道干净；顶板、顶灯等干净无尘土；轿箱四壁干净无尘土 电梯不锈钢围身 无灰尘、污渍钢油渍、手印、钢锈、无异味、无刮花痕迹 电梯内的天花（过滤网）、风机、灯饰等 无灰尘、无污渍、无蜘蛛网 电梯前厅 无垃圾杂物、无明显污渍 所有公共洗手间 地面 无灰尘、无污渍、无烟头烧黑痕迹 墙身 无灰尘、无污渍、水渍，洁净 玻璃镜 玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印无灰尘、污渍 洗手盆、台面、手液盒、纸盒 无灰尘、水迹、无污渍无痰渍、手印 大小便器 无臭味、无污渍无垢，干净清洁、光亮 间隔板和门 无灰尘、无污渍、无水渍 清洁排风扇、风口 无灰尘、污迹 更换垃圾袋 干净，无破损 添加厕纸 不少于总量的1/4 添加擦手纸 不少于总量的1/3 添加洗手液 不少于总量的1/3 茶水间 灯饰、风口 无灰尘、无蜘蛛网 热水器、饮水机 光洁，无灰尘、污迹 地面、墙身 干净清洁、无污渍、无烟头烧黑痕迹 天花、灯具 无灰尘、蜘蛛网 地毯 无灰尘、杂物、无臭味、无污渍无垢 洗手盆、水槽 水槽内无污水、残渣并干净畅通；无杂物；水龙头、水盆干净光亮无污物、无水渍 会议室、办公室及宿舍内清洁 会议室清洁，根据甲方通知，提前安排 会议室设施整洁干净；桌面干净无污迹、无尘土；椅凳干净无尘土，摆放整齐；垃圾桶干净无污迹，垃圾及时清倒，垃圾袋每次更换。 办公室清洁 办公设施整洁干净；桌面干净无污迹、无尘土；椅凳干净无尘土、摆放整齐；杯具、茶具每天及时清洗消毒；垃圾桶干净无污迹，垃圾及时清倒，每天收集垃圾两次。 茶水间清洁 地面及墙身无灰尘、无污渍，床架、桌面干净清洁。 植物叶面、花盆 无灰尘、污渍、泥痕、积水 序号 指标 国家评价 标准及指标 措施 1 清洁、保洁率 99% 落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档纪录，并由管理处主任监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好 2 绿化完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档纪录，并由管理处主任监督执行，无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复 3 违章发生率与处理率 发生率处理率95% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事件发生，并进行回访档案纪录 4 用户有效投诉率及处理率 投诉率1% 月处理率95% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用者的沟通，定期举行用户座谈会，了解用户的愿望和要求，满足用户的需要，发生投诉及时处理并纪录，同时建立档案跟踪处理结果 5 用户对物业管理满意率 95% 在日常工作及时收集用户的需求信息，尽可能满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保业主单位对物业管理工作的满意。 6 管理人员专业培训合格率 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、待业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。 （二）参照全国城市物业管理优秀示范大厦的标准，制定的管理目标及措施： （三）服务验收 每月广州市规划和自然资源局番禺区分局根据上述各项工作规范和《服务质量评分标准》，结合物业公司的实际工作表现进行量化测评，每季度对物业公司的保安、保洁服务情况进行考评，如果考评综合得分70分以下的，第一次约谈，第二次发函整改，第三次采购人有权终止合同。 《服务质量评分标准》 分值 工作项目 优 （100～90） 良 （90～80） 中 （80～60） 差 （60～0） 占权重 得分 保洁服务质量 70％ 员工仪容仪表 10％ 员工服务态度 10％ 礼仪接待 10％ 合 计 八、其他说明事项 （一）物业公司人员要求和人数共27人(其中保安12人、水电工1名、保洁14人) 1、保安主管1人：男，中专以上学历，25至50岁，具三年以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，退伍军人优先； 2、保安员11人：男，高中以上学历，20至50岁，身高1.70米以上，有良好体能素质及文化修养，须持证上岗,退伍军人和由消防安全证的优先。 3、电工、设备维护员1人：男，中专以上学历，20至50岁，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，须持有相关的技术资格证。 4、保洁主管1人：女 ，高中以上学历，20至50岁，身体健康，品行端正，具有良好的思想素质和工作态度，责任心强，服务态度好。 5、清洁员13人：（其中办公大楼8人，会务服务员1人：政务中心4人），女，初中以上学历，20至45岁，身体健康，工作细致认真，责任心强；会务服务员，中专以上学历，20岁至35岁，女，有会务接待3年以上工作经验，身体健康，工作细致认真，责任心强，服务态度好； 6、保安必须有两名消防安全证的人员，保安必须熟悉掌握消防系统，水泵报警系统，电梯关停等操作流程，物业公司工作人员如发现办公区的电器设备、门窗水电等损坏或者有安全隐患的，应立即报告办公室（后勤）。 二、中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。 三、中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 四、付款方式：服务费按月结算，采购人于每月15日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理支付手续，向中标供应商支付上月服务费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。中标供应商须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。 五、所有物业管理服务人员食宿自理，人员涉及到的安全由物业公司负责。	物业管理采购项目需求 采购需求 最高限价：人民币154万元 资格要求： 1 符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。 2 具有中华人民共和国物业服务企业 二 级或以上资质。 一级资质企业可承接各种物业管理项目。 二级资质企业可承接8万㎡以下非住宅项目物业管理。 三级资质企业可承接5万㎡以下非住宅项目物业管理。 招标范围 1 采购内容 确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。 2 政策要求 中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）； 中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 3 服务期 合同签订后 12 个月。 采购人需求 一、项目简介 （一）广州市规划和自然资源局番禺区分局楼高16层及地下车库-1层，地址：广州市番禺区亚运大道555号，占地面积：4190.74㎡ ，建筑面积：14939.6㎡； （二）广州市番禺区政务服务中心地址：广州市番禺区亚运大道550号首层不动产登记大厅，交易登记中心办公区二楼夹层，建筑面积约4000㎡。 （三）广州市番禺区沙湾镇原箭牌厂房改造为南区档案库房A5、A10、8号楼、东兴路18、46、88号档案临时存放点，建筑面积约15071.8平方米。 共计：34011.4平方米。 物业管理服务方案 物业管理的重要环节，在物业的安全保卫工作和保洁方面，服从广州市规划和自然资源局番禺区分局有关规章制度、执行管理规定，配备政治和业务素质过硬、工作责任心强的保安、保洁人员，严格按管理处要求做好物业管理及交通、车辆、停车场的管理工作，协助相关部门做好安全防范及交通管理的宣传教育工作，并积极参加火灾、火警的扑救工作。保洁人员在公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，大楼办公室、档案库房等内部卫生清洁。自觉接受广州市规划和自然资源局番禺区分局相关部门、公安机关、地方管理部门的业务检查、监督和指导。 三、物业公司服务内容 （一）安保服务内容； 在值勤中，保安对非办理业务的闲杂人员进行清理，对车辆、物品、人员出入进行有效监控；对进出办公楼范围的人流、车辆疏导指挥及监督执行；对各类违规行为进行纠正；严防一切破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。具体为： (1)日常安全管理实行半封闭管理模式。 (2)实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、监控值班制度。 (3)负责人员、物品出入大楼的登记管理。 (4)停车场车辆出入、停放秩序。 (5)负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。 (6)安全管理员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员，必要时立即向业主报告。 (7)值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗，应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开。 (8)每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。 (9)安全管理员上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。 (10)本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题，双方应当面说明。 (11)接班人未到，交班人不得离岗。 (12)对出入广州市规划和自然资源局番禺区分局物业管理区域的人员、车辆及所携带的物品，按规定要求进行检查、登记；如进出人员不服从管理或无理取闹时，应及时、正确进行处理。 (13)安全管理人员要熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要勤巡逻、勤观察，发现可疑情况应及时处理，预防进一步恶化。 (14)安全管理值班时，杜绝未经许可的人员、车辆进入物业管理区域内，在物业管理责任区域内发生的突发事件要正确处理，保护证据维护秩序并及时向有关部门报告，并做好登记工作。 (15)严格按值班岗位操作规程办事，认真、自觉接受业主及有关部门的监督指导，认真听取业主的意见和建议，不断提高物业管理服务水平。 (16)每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后存档备查。 (17)管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于3次，检查内容包括保安员是否坚守岗位，保安员值班是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况。 (18)在工作中树立认真负责的工作态度和作风，待人接物热情有礼，不断改进工作方法，做到遇事勤报告，处事要登记。 (19)安保人员的使用器械由物业公司负责购买。 （二）保洁服务范围、内容 1、广州市规划和自然资源局番禺区分局的保洁范围包括：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，大楼办公室内部卫生清洁。需进行保洁服务的有：大楼大堂；大楼外墙；电梯及电梯间；走火通道；楼层公共通道；办公室；洗手间；停车场；外围广场、道路；在大型活动期间，需要提供非常规的清洁、保洁、协助垃圾分类等工作。 2、广州市番禺区政务中心首层不动产登记大厅的个窗口、办公区域、协助垃圾分类及收送等工作； 3、广州市番禺区原箭牌厂房新建档案库房：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，协助垃圾分类等工作。 4、协助会务接待工作。 5、协助垃圾分类、除四害及开展单位爱国卫生活动。 6、按周月计划冲洗清洁公共活动场所、楼宇天蓬、广场、地下车库等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理收送工作； 四、保安、保洁服务要求 （一）保洁服务范围、工作内容 1、建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。 2、实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。 3、垃圾实行按规定分类袋装化，及时清运，确保物业服务区域内容貌整洁 4、除“四害”管理和卫生消毒：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。 （二）各区域保洁服务要求 (1)目的：保持广州规划和自然资源局番禺区分局办公物业楼宇干净、整洁，提供优雅舒适的工作和生活环境。 (2)范围：适应于广州规划和自然资源局番禺区分局物业楼宇所有保洁工作。 (3)职责： ①管理处管理员监督清洁工作的实施; ②清洁班长指导清洁工作的开展，负责清洁工作的具体实施; ③清洁员负责清洁工作的进行。 (4)作业规范 ①大堂日常清洁 大堂公共通道清洁的标准：日常保持抛光砖地面、大理石目视干净，无污渍，有光泽，。 地面目视干净、无杂物垃圾、无污迹。 每天上、中、晚对各大堂、公共通道地面全面拖净，推尘一次。 每天巡视各大堂、公共通道地面推尘及清理各处烟灰缸、垃圾。 每半小时用尘推推干净地面一次。 电梯轿厢内每30分钟清洁一次。 每30钟收集各垃圾垃圾桶，烟灰缸、果皮箱垃圾一次。 每天下班前全面清理大堂、通道地面一次。 每星期对大堂云石地面抛光打磨一次。 每月对大堂大理石地面进行结晶处理一次、打腊一次。 每晚对临街台阶全面清理一次。 每月定期清理各处天花、风口、灯具一次。 每半天巡回清扫走火梯一次。 大楼外墙一年清洗两次，每半年清洗一次。 消防水池一年清洗两次，每半年清洗一次。 ②公共洗手间日常清洁 公共洗手间清洁的标准：日常保持地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；室内无异味、臭味。定期：天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网、目视墙壁干净，无黄渍。 每天上、中、下、晚班上班前分四次重点清理，并不断巡视保洁， 保持干净。 每巡一次用水冲洗大小便器，并用夹子夹出大便器烟头等杂物。 每次用厕所刷沾洁厕清洗刷大小便器，然后用清水冲净。 每次用中性清洁剂擦洗面盆、大理石台面、墙身、门及排风口。 洗净垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干净。 每天下班前用中性消毒水清洗地面，然后拖干净。 每次用干地拖拖干地面，用干毛巾抹净台面，镜子等水渍。 小便尿斗内摆放香精球用于杀菌。 每小时保洁一次，主要清理纸箩桶垃圾、地面垃圾及台面、镜 子、地面水迹大便处、小便处垃圾等。 抽气风口一次，消毒大洗一次。 每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。 ③办公场所清洁操作规范 目的：确保广州市广州市规划和自然资源局番禺区分局办公场所干净、整洁，提供优雅、舒适的工作和生活环境。 范围：适应于广州市规划和自然资源局番禺区分局办公场所的所有清洁工作。 职责 管理处管理员监督清洁工作的实施； 清洁班长指导清洁工作的开展； 清洁员负责清洁工作的进行。 作业内容 楼层通道、办公室内（包括地面、地角线、墙面、天花板、指示牌、灯具、灯罩、电源开关、玻璃、垃圾桶、电梯门、消防设施、排风口、防火门、门板以及办公室内电话等各项设备设施等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、尘推、扫把、拖把、垃圾铲、垃圾袋、水桶、铲刀、玻璃刮、除尘扫等。操作程序如下： 对走廊通道进行巡查清扫、确保地面无垃圾、烟头、纸屑、泥沙。 将楼层垃圾桶的垃圾清除，更换垃圾袋，抹净烟灰缸四周。 用除尘扫扫除高处（2米以上）的标示牌、消防警铃、墙壁，依次从上到下，从左到右扫除。 用尘推推净地面的灰尘，对边角、阴暗角落不要有遗漏地方玻璃，保持地面无明显灰尘。 地面局部污渍，用半湿拖把污渍拖净，保持地面整洁光亮。 上班时间8:00前应完成大堂、办公室、会议室内所有清洁工作。操作过程中，根据现场的情况，适当避开员工上班的高峰期和人群聚集的区域，可先清洁其它内容。待客人散离后，再补做。员工进出频繁和容易脏污的区域，要列为重点对象，增加清洁次数。清洁时一定要按照主次之分，作业中不能有遗漏地方。 工作结束后，清洁工具要清洁干净，摆放到指定地点，并放置整齐。 每天工作结束后，把楼层中的垃圾集中送到垃圾堆放点，楼层内不留垃圾过夜。 楼梯（包括地面、墙壁、天花板、防火门、扶手、护栏、排风口、消防设施、灯具等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、扫把、拖把、垃圾铲、小垃圾袋、铲刀、除尘扫等。 用半干湿的毛巾擦拭扶手、护栏。 用除尘扫扫除消防设施上的灰尘。 用扫把扫净地面上的泥沙、杂物。 用半干湿拖把拖净楼梯阶梯地面，局部顽固污渍喷上30倍绿水拖净。 保持楼梯进出口的干净整洁。 卫生间（包括地面、墙壁、隔板、门板、天花板、镜面、洗手台、洗物池、灯具、排风口、垃圾桶、垃圾篓、厕纸架、洗手液盒、自动喷香机、大小便器、洗手盆、金属部分等）的保洁，准备好如下工具：毛巾、水桶、拖把、扫把、洗厕刷、垃圾铲、垃圾袋、玻璃刮、手套、洗剂1：30倍绿水、手液、大卷纸、擦手纸等。操作程序如下： 补充纸巾、洗手液、注意纸巾的方向不要放反。 收集垃圾、注意垃圾袋有无破漏。 清扫地面，注意边角地方及洗手台下面。 涂上适当的洗剂，对大小便器进行适当消毒清洗。 用玻璃刮刮净镜面上的污渍。 用中性洗剂洗净洗手台、洗手盆。 用干毛巾抹净水龙头、隔板条等金属部分。 用半干湿毛巾抹净隔板、门板及墙壁。 用半干湿拖把拖净地面。 根据客户使用频率，做出不同的作业次数，一般情况在30-40分钟巡回保洁一次。 卫生间的清洁工具要专用，不能拿到办公室及其它共分场所作业。 定期检查，更换香水、卫生球、纸巾、洗手液等。 使用后的工具要及时清洗，摆放到指定地点。 电梯（包括地面、地垫、地毯、轿厢立体面、按键操作板、护栏、天花板、风口、灯具、门槽、门板）的保洁，准备好如下工具：吸尘器、延长线、毛巾（干、半干湿各一条）、万用巾、喷壶、不锈钢油、1:30倍绿水、拖把、扫把等。 铺上地毯的地方要用吸尘器吸尘，包括电梯门槽。 没有铺地毯的电梯轿厢，用扫把扫除泥沙后，再用半干湿的拖把擦拭干净。 电梯轿厢内外立体面，亚钢不锈钢用干毛巾擦拭，必要时喷上少量不锈钢油擦试，再用干毛巾抹擦。保证没有明显不锈钢油或毛巾脱毛现象。 用半干湿毛巾轻轻抹擦电梯按键键盘。 电梯天花灯具、风口每周全面清洁一次以上。 外围（包括水泥地面、瓷砖地面、灯具、管道井、停车位、地漏、不锈钢设施、铝板墙面、护墙）。 卫生间清洁作业记录于《洗手间日常保洁巡查记录表》中，其它作业记录于《清洁工作记录表》中,由管理员进行巡查,部门负责人不定期抽查。 每天清洁康体室一次。 （三）安全保卫巡查保障 （1）正常情况下每隔1小时巡视大楼一次，正常上班期间加大巡逻力度，并按要求做好巡视记录。 (2)巡逻各区域的安全管理情况，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。 (3)上班期间，巡查各楼层是否有外来人员没有进行登记在楼层停留的。 (4)下班后，巡查各楼层是否关闭门窗，各种用电、用水设备是否关闭，以防止消防或其它意外事件发生（如发现有异常情况应及时向管部门汇报），做好这些事项检查结果的登记工作。 (5)巡逻时应将每次巡逻时车辆在库的情况如时登记，在交接班时做好车辆在库的情况登记工作。 (6)巡逻时遇有紧急、突发性的大事情时认真处理，及时报告，并进行登记备查。 (7)对一切违法犯罪行为或活动，做到发现早、能控制、有效制止，打击有力、堵塞漏洞，防止各类治安事件、灾害事故的发生。 (8)安全管理人员不得借助工作之便使用物业内的设施。 (9)在巡查时将着重做好以下几项工作： ①设备及装饰物是否损坏。 ②接受各种紧急求助，及时为业主/客户排忧解难。对不属于管辖范围内的问题要耐心解答，不得推诿搪塞。 ③检查相关招牌、指示牌是否有松动或脱落。 ④检查各区域的防盗门、防盗网是否有效，窗户是否松动。 ⑤检查各供水管是否有堵塞或水流量细的现象。 ⑥检查各设施设备是否正常运转。 ⑦检查各排水管是否有堵塞、漏水、积水情况。 ⑧检查各走廊、楼梯、墙壁是否有异常情况。 2.紧急应对措施 物业保安服务在各种危害广州市规划和自然资源局番禺区分局物业整体安全的危险发生时，及时组织应急分队对正在进行的犯罪活动予以制止，预防各类治安和刑事案件的发生，对已经发生紧急和突发事件马上到达现场有效处理予以控制，及时向公安机关报警，并协助公安机关开展工作。 针对可能发生的突发事件，制订群体事件、消防、治安、自然灾害等突发事件的处理预案，所有预案都将经过缜密研究确定、并将严格执行方案、工作程序和监督检查制度，确保工作有效和接受监督，并对各项应急预案定期进行演练。 3.大型活动安全保障服务 对于广州市规划和自然资源局番禺区分局举办的重要接待、以及上级单位检查等大型活动，无条件根据广州市规划和自然资源局番禺区分局的要求，增派保安，维持活动现场的公共秩序，并可同时担任咨询、指引等多项工作，保证各类大型活动的安全和顺利。 4.停车场管理 负责停车场出入口的管理，车场内车辆的登记、引导、看守、巡查等工作。在广州市规划和自然资源局番禺区分局上班时间段内，容易出现车流量高峰，保安将根据实际情况在必要时对车流进行输导，维持办公楼周边地区的秩序，做到井井有条，消除安全隐患，保证广州市规划和自然资源局番禺区分局员工及客户的安全。 除上述各项服务外，应充分体现物业管理的人性化和真心、爱心。保安在为广州市规划和自然资源局番禺区分局物业进行保安巡逻站岗的同时，将通过诸如帮助客户叫出租车、帮助业主、客户提携重物、扶老携幼、在保安管理中融入爱心、诚心和细心，加强与业主之间的联系，沟通与客户的感情，使物业管理者、业主共同维护广州市规划和自然资源局番禺区分局的祥和安全。 （四）安保服务流程 1.监控中心工作程序 (1)保安人员上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)安防监控，消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视大厦安全状况。 (3)当班保安要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像。在大堂、客梯、梯面及要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通知有关岗位上的保安人员，另行注意或询问盘查，同时向安保部报告。 (4)如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知使用人和安保部巡视，迅速赶赴报警现场，查明情况。如是误报，应在设备上消除报警信号。 (5)与工作无关人员，不得擅自进入监控室，工作联系持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并做好登记手续。 (6)建立岗位记事本，发现有异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报。 (7)进入监控中心人员必须换拖鞋，保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆物。 (8)监控中心保安必须保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的责任感认真观察，不得随意向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。 2.门卫岗工作程序 (1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)对非办公时间进出大楼的员工及相关人员实行登记制度。 (3)精神饱满，勤巡逻，勤观察，勤思考，发现衣冠不整者和其他闲杂人员阻止其进入区域。 (4)维护大楼门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。对进入大楼的车辆实行登记管理，车辆临时通行证要及时收回保管。 (5)遇有运输车出入，进门时问清来车单位和目的，出门时要验看出门证（出门证由需方部门签证，各项手续完备才能放行）。 (6)对物品实行放行条管理，如有大宗及或贵重物品搬离大楼，放行条必须凭部门领导签字和盖章才能放行，执勤保安及时对放行物品进行查验和做好登记工作。 (7)建立岗位记事本，发现有异常情况，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。 (8)发现垃圾及时请保洁员打扫，保持工作环境整洁。 3.巡逻岗工作程序 (1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗签名。 (2)巡视范围包括大厦四周、各楼层消防设施、员工通道、各处通道等。 (3)按责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视，发现问题及时解决。遇重大问题通知保安主管，巡视中严防“死角”。 (4)巡视中应思想集中，通过“看、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报。巡视时还得注意消防设施和器材。 (5)巡视时见到业主要主动打招呼问好，有礼貌地回答业主的查询，实行文明服务。 (6)建立岗位记事本，发现有异常情况，应记录备案。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。 4.安全管理工作流程图 5.保安监控及巡视控制流程图 6.消防应急控制流程图 否 是 是 五、设备维护方案 （一）设备维护工作范围： 1.公共照明、公共电气线路、公共供、用水设备的日常保养和维护； 2.房屋设施的日常保养和维护； 3.供电供水应急处理； 4.临时安排的其它工作； 5.★上述设备由物业管理公司负责协调维护或维修。 （二）维护工作的质量管理目标： 1.设备运行： (1)24小时受理和处理故障； (2)设备完好率≥98%； (3)安全生产、正常供电率100%； 2.房屋及设施、设备的维修、养护： (1)设备故障修复率≥98%； (2)设备故障修管理复及时率≥95%； 3.急修：白天接到故障后10分钟到达现场处理（如电动闸失灵；水管破裂；电力故障等）；晚上接到故障后30分钟内到达现场处理；小修：接到故障后0.5小时到达现场处理 。 4.物业使用人对乙方的满意率达到95%以上。 5.对员工素质的要求：员工持证上岗100%；对电气等设备进行维护的员工，必须持有相关的技术资格证； 6.投诉受理率100%； （三）维护工作的依据： 所有维护工作均按照物业公司制定的ISO9001：2000作业指导书进行。 六、各项指标的要求及实施措施 （一）参照全国城市物业管理优秀示范大厦的标准，制定的管理目标及措施： 序号 指标 国家评价 标准及指标 措施 1 房屋零修、急修及时率 99% 接到维修通知10分钟内赶到现场，及时完成并建立回访档案纪录 2 维修工程质量合格率 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要 3 维修服务回访率 对于进行维修的项目，实行回访制度，建档纪录，以确保维修服务满足客户需要 4 违章发生率与处理率 发生率处理率95% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事件发生，并进行回访档案纪录 5 用户有效投诉率及处理率 投诉率1% 月处理率95% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用者的沟通，定期举行用户座谈会，了解用户的愿望和要求，满足用户的需要，发生投诉及时处理并纪录，同时建立档案跟踪处理结果 6 区内治安案件发生率 1‰以下 保安远景培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质，明确责任，是24小时巡视制度，以确保大侠的安全。 7 用户对物业管理满意率 95% 在日常工作及时收集用户的需求信息，尽可能满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保业主单位对物业管理工作的满意。 8 管理人员专业培训合格率 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、待业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。 （二）保安、杂项维修服务标准 1.维修保养服务 设备 保养内容 保养方法 周期 标准 工作指导 低压配电屏 除尘清洁 吸尘、清扫 2个月 干净无尘 不影响工作情况下断电进行，设专人监护。 发电机 除尘清洁 吸尘、清扫 半月 干净无尘 检查水位 测量水位 半月 保持3/4 检查柴油油位 检查油位 半月 保持1/2 检查润滑油油位 观察机组油位 半月 保持3/4 带负荷试机 空机和带符合测试 半月 各项参数符合要求 分体式空调、中央空调 机表面清洁检查 清抹 半月 干净无尘 清洗滤网 拆除清洗 半月 无污迹 风量控制是否正常 仪器检查风口风量 月 符合标准 温控是否正常 温控器检查 月 能否正常起到控制启动 冷凝水排放是否顺畅 打开排放水阀 月 冷凝水顺畅排放 检测工作电流 检查电压 月 符合机组参数要求 各种电气检查 打开检查 月 接线位置无松动，脱落 检查各种支架是否牢固 检查固定螺丝 季 牢固可靠 校正仪表 对照出厂参数调节 半年 符合标准 给排水系统 控制柜除尘清洁 吸尘、清扫 1个月 干净无尘 不影响工作情况下断电进行，设专人监护 水位检测 打开水池观察 周 保持水位有3/4 电动机润滑 打黄油 月 转动流畅 控制浮球检测 测试浮球 周 能否正常控制 消防系统 消防栓 打开检查 每月检查一次 消防箱体无渗漏、箱内配件齐全，无锈蚀、无发霉，无存放杂物,按规定时限填写封箱条 消防门 检查 每月检查保养一次 防火门门锁与拉手正常使用，闭门器正常开合 灭火器材 检查压力和称重 每月检查一次 灭火器材数量对应、配件齐全、每年称重合格（移动式灭火器指针位于绿色区域内为正常） 面具 检查日期 每月检查保养一次 防毒面具整齐放置或挂墙安装，符合规定的使用期限和要求，密封袋无破损，定期检查 指示灯 检查 每月检查保养一次 走火梯指示灯处于常开状态 应急灯 断电测试 每月检查保养一次（每月充放电一次） 应急灯断电时能正常使用 机柜 清洁、洗尘 每月一次 机柜内外清洁 监控中心 检查 每月检查一次 监控中心机房保持清洁、无杂物堆放，照明正常 红外线布防 现场检查 每月检查一次 防盗报警系统红外线对射、红外线探头无松脱、无遮挡、警号无松脱无丢失 照明设施维护 巡检发现处理，报障及时处理 检查记录与客户调查 每月 确保楼层照明正常与客户保障及时完成 2.保安服务 岗位 工作内容 检查方法 周期 标准 工作指导 车场出入口岗 出入登记、车辆指挥、人员出入控制、治安维持 检查记录、客户调查 每班 做好登记，指挥交通，保持礼貌服务、出入做好管理、形象良好。 结合制度与客户需求进行培训，令客户满意。 大堂岗位 出入口管理、来访登记、秩序维护、治安管理、客户服务 检查记录、客户调查 每班 做好来访登记、保持礼貌服务、维持秩序、形象良好。 巡逻岗 检查公共设备有否异常、维持治安、做好检查记录、客户服务 检查记录、客户调查 每班 良好服务、做好记录提供现场情况、协助处理、应付突发事件、维持治安。 监控岗 监控各位置情况 检查记录、客户调查 每班 发现问题及时调度和协助处理。 3．杂项维修 杂工 主要负责大楼的办公家具维修、门窗损坏修理等等 结合客户需求 （三）每月广州市规划和自然资源局番禺区分局根据上述各项工作规范和《服务质量评分标准》，结合物业公司的实际工作表现进行量化测评，如果计算综合得分70分以下的，采购人有权终止合同。 《服务质量评分标准》 分值 工作项目 优 （100～90） 良 （90～80） 中 （80～60） 差 （60～0） 占权重 得分 公共秩序维护 40％ 治安、消防安全 30％ 物业维修维护 20％ 停车管理 10％ 合 计 七、分局沙湾业务档案库房安保服务和保洁服务的工作需求 为了更好地开展档案库房的安保、保洁工作，确保档案安全，现将提出相关需求如下： 一、服务地点 （一）安保服务地点：沙湾南区8号、A10、A5库房，建筑面积约7972.4平方米 （二）保洁服务地点：沙湾南区8号、A10、A5库房、东兴路18、46、88号档案临时存放点，建筑面积约9112.4平方米 二、工作任务和内容 （一）安保服务要求； （1）日常安全管理实行全封闭管理模式。 （2）实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、监控值班制度。 （3）负责人员、物品出入档案临时存放点和库房的登记管理。 （4）负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。 （5）严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，立即向业主报告。 （6）值班时坚守岗位，不得擅自脱岗。 （7）每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。 （7）上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。 （8）本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题，双方应当面说明。 (9)接班人未到，交班人不得离岗。 (10)每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后存档备查。 (11)每日每隔1小时对库房的门锁、外墙是否有裂缝、消防等设施设备是否破损，发现损坏的应及时汇报业主方，并做好巡查记录。 安保人员的使用器械由物业公司负责购买。 (12)严格执行库房出入制度，做好来访人员的登记工作，防止无关人员进入库房，确保库房安全。 (13)确保安全生产，禁止在档案存放点及办公区域吸烟生火煮食、电动车电池充电、使用大功率电器等违规行为。 (14)在巡查中，发现上述档案临时存放点被破坏、漏水、水浸、火灾、失窃等安全隐患必须在10分钟之内按要求报相关联系人和责任人，情节严重时拨打110或119。 (15)保障库房的防火、防盗等安全工作，正常维护好工作秩序、治安秩序、防范于未然。 （16）为确保档案安全，与工作人员签订保密协议。 （二）保洁服务要求； （1）负责每月10号前对广州市番禺区不动产登记中心档案临时存放点的地面、墙面、密集柜、档案柜、洗手间、楼宇天台、楼梯、窗口、电梯间、档案临时存放点内外等地方的杂物进行一次清洁、除尘、清理等保洁工作、垃圾的收集和清运等工作。 （2）确保安全生产，禁止在档案存放点及办公区域吸烟生火煮食、电动车电池充电、使用大功率电器等违规行为。 （3）为确保档案安全，与工作人员签订保密协议。 三、其他说明事项 1、保安员( 4人)：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，高中以上学历，年龄20至45岁以下，身高1.68米以上，最少一人有安全员证，持证上岗。 2、清洁员要求初中以上文化程度，20至45岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强； 3、所有物业管理服务人员食宿自理，人员涉及到的安全由物业公司负责。 八、保洁会务礼仪服务 （一）工作内容 1.负责书报分发工作 2.负责会议过程服务和会场布置 3.负责办公室的管理 4.完成客户交办的其他事情 5.饭堂的接待工作 （二）服务规范 1.仪表要求 (1)工作时间穿本单位规定的统一的工作服，左胸前佩戴服务标志。 (2)工作服要整洁，领带、领花挺括干净，系戴端正，扣齐纽扣，鞋袜整齐，皮鞋保持光亮。 (3)头发要整洁、梳理整齐，不得有头皮屑。 (4)发型要讲究，女士前发不得遮眼，后发不过肩，不准梳奇形怪状发式。 (5)长统袜不准抽丝和脱落。 (6)鞋子不得沾染灰尘和油渍。 (7)双手保持清洁，指甲内不得有污物，夏季手臂保持清洁。 (8)不得有耳垢和眼屎。 (9)膝盖干净，衬裙不得外露。 (10)衣服接链要拉足。 (11)不可浓妆，不使用香水，不准戴耳环、戒指；不准留长指甲和涂指甲油；不能当众化妆。 (12)上班时间不准穿短裤、背心和打赤脚、穿拖鞋；不准戴有色眼镜。 2.举止要求 (1)站立要求 ①挺胸抬头，不能弯腰驼背，也不能肩膀向一侧倾斜。 ②姿态要端正，双手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能将手放在兜内。 ③双脚稍微分开呈30度角。 ④要显得庄重有礼，落落大方。 ⑤不准背靠他物或趴在服务台上。 (2)行走要求 ①走姿端庄。行走时，身体的重心应稍向前倾，收腹、挺胸、抬头，眼睛平视前方，面带微笑，肩部放松，上体正直，两臂自然地前后摆动。 ②走路时，脚步要既轻且稳，切忌晃肩摇头，上体左右摇摆；并尽可能保持直线前进，遇有急事，可加快步伐，但不可慌张奔跑。 ③多人一起行走时，不要横着一排，也不要有意无意地排成队形。 ④服务人员在会所行走，一般靠右侧，与客人同行时，要让客人走在前面；遇通道比较狭窄，有客人从对面过来时，服务人员应主动停下来靠在边上，让客人先通过，但切不可把背对着客人。 ⑤遇有急事或手提重物需超越行走在前面的客人时，应彬彬有礼地征求客人同意，并表示歉意。 ⑥行走要轻稳，姿态要端正，表情自然大方，给人以美的感受。行进时不能将手放入兜内，也不能双手抱胸或背手。 ⑦快速行走时不能发出踏地的“咚咚”响声。 ⑧如多人同时行走时，不能用手勾肩搭腰，不能边走边笑、边打闹。 ⑨如引领客人时走在客人左前方两步远处，行至转弯处服务员应伸手示意。 ⑩与客人同行时，不能突然抢道穿行；在允许情况下给客人一定程度的示意后方能越行。 (3)目光要求 ①注视对方时间应占谈话时间的1/3，否则给人不信任的感受。 ②注视的位置要适当，一般社交场合应注视对方双眼与嘴之间的三角区。 ③轻轻一瞥，表示不感兴趣或敌意，疑虑或批语。所以，会所服务人员要特别注意不要让这种目光流露出来。 ④切忌闭眼，因为持续一秒钟或更长时间的闭眼，表示排斥、厌烦、不放在眼里的意思。 ⑤总之，会所服务人员应恰当地运用语言和目光表达对客人的热情关注。 (4)行为要求 ①服务动作要轻。 ②在客人面前不要吃东西、饮酒、吸烟、掏鼻孔、搔痒，不要脱鞋、绾裤角、撸衣袖、伸懒腰、哼小调、打哈欠。 ③路遇熟悉的客人要主动打招呼，在走廊、过道、电梯或活动场所与客人相遇时，应主动礼让。 ④不要随地吐痰，乱扔果皮、纸屑。 (5)手势要求 ①手势要正规、得体、适度、手掌心向上。 ②在指引方向时，应将手臂伸直，手指自然并拢，手掌向上，以肘关节为轴指向目标；同时，眼睛也要转向目标，并注意对方是否已看清目标。 ③在介绍或指路时，不能用一个手指比划。 ④谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。 3.个人卫生要求 (1)经常刷牙，保持口腔清洁，上岗前3小时内不得吃有异味的食物，保持说话口无异味。发式要按规定要求梳理整洁。 (2)要做到勤洗手、勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。 (3)工作服要勤洗勤换，保持整洁。 (4)皮鞋要勤擦油，保持光亮，皮鞋和袜子要保持清洁。 (5)不能在客人面前挖耳、抠鼻、挖眼屎、修指甲、打喷嚏。 4.语言要求 (1)语调亲切，音量适度，讲普通话。 (2)适时运用“您好”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“打扰了”、“别客气”、“请稍候”等礼貌用语。 (3)称呼要得当，不要用“哎、喂”等不礼貌的语言。 (4)不准粗言粗语，高声喊叫。 (5)语速不要太快，要清脆简明，不要有含糊之音。 (6)同客人讲话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听；不能东张西望，左顾右盼，不要与客人靠得太近，应保持一米左右距离。 (7)语言简洁、明确、充满热情。 (8)遇见客人主动打招呼，向客人问好。 (9)对客人的要求无法满足时，应说“对不起”，表示抱歉。 (10)讲究语言艺术，说话力求语意完整，符合语法。 （三）人员素质要求 1.身体健康，女性身高1.63米以上 2.初中以上学历 3.形象良好，谈吐大方，举止文明有礼 4.能够熟练操作office文档 5.有良好的工作责任心与积极性 四、保洁各项指标的要求及验收 （一）具体区域清洁服务标准 地点 内容 达标标准 外围道路、停车场、球场、天台、天面部分 地面 无卫生死角，无垃圾杂物，无污渍、积水、泥沙等 天面及天台 下水道、水沟、水漏内无青苔泥沙堵塞，无垃圾杂物，无污渍、无积水，路灯玻璃无积灰 车道及停车位 无垃圾油污，无积水泥沙，无乱堆乱放 路灯、垃圾桶 清洁干净、无污渍，垃圾桶定期消毒 指示牌 无积尘、无粘附物、无污染面 垃圾桶 分类标示清晰准确，保持地面无散落垃圾、污水，墙面无粘附物，无明显污迹, 定期消毒 排水渠、沟 无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻 路面、沙井表面 无污渍、无污泥、烟头、纸屑、落叶 飘蓬、雨蓬 定期清洗，保持干净、无落叶、无泥沙、无污渍 办公楼服务大厅、对口办公窗口及各楼层公共区域部分 公共走火楼梯（阶梯） 楼梯内的天花及灯具无灰尘、蛛网，墙面及地脚线干净无尘土、污垢、油渍、保持干净 消防设备、设施(包括消防门、消防栓、灭火器等) 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 所有门、窗 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 管道及灯饰 无蛛网、无灰尘等 清洁用品工作间 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽，无蛛网 楼梯护栏 无灰尘、污渍、地脚线无尘土、无斑点 指示牌 无灰尘、手印、污渍，干净明亮 办证服务大厅、对外办公窗口及其他公共区域办公家具 亮光、无灰尘 办证服务大厅、对外办公窗口玻璃 无灰尘、污渍、手印、无划伤、光洁明亮 办公楼外墙 无灰尘、污渍 办证服务大厅、对外办公窗口地面 无灰尘、无污渍、地脚线干净，无尘土、地板光洁如镜 各层垃圾桶 垃圾不超过2/3，烟头不多于5个，烟盅无尘、痰液，沙米洁白，干净整洁无臭味 通道地面 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽、无香口胶斑点、无烟头烧黑痕迹 天花、灯饰、冷风口等 无灰尘、无蛛网 不锈钢饰物及不锈钢信箱 无灰尘、手印、污渍、钢锈 植物叶面、花盆 无灰尘、污渍、泥痕、积水 电梯部分 电梯门槽 无灰尘沙泥、无锈迹、无垃圾杂物、梯门能正常关闭 垂直电梯外门(含门框及按钮) 无垃圾、灰尘、无污渍、手印、无锈迹、内外按键、控制盘干净无尘土 电梯轿厢内及地面 无灰尘杂物、无污渍、地板洁净光亮轨道干净；顶板、顶灯等干净无尘土；轿箱四壁干净无尘土 电梯不锈钢围身 无灰尘、污渍钢油渍、手印、钢锈、无异味、无刮花痕迹 电梯内的天花（过滤网）、风机、灯饰等 无灰尘、无污渍、无蜘蛛网 电梯前厅 无垃圾杂物、无明显污渍 所有公共洗手间 地面 无灰尘、无污渍、无烟头烧黑痕迹 墙身 无灰尘、无污渍、水渍，洁净 玻璃镜 玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印无灰尘、污渍 洗手盆、台面、手液盒、纸盒 无灰尘、水迹、无污渍无痰渍、手印 大小便器 无臭味、无污渍无垢，干净清洁、光亮 间隔板和门 无灰尘、无污渍、无水渍 清洁排风扇、风口 无灰尘、污迹 更换垃圾袋 干净，无破损 添加厕纸 不少于总量的1/4 添加擦手纸 不少于总量的1/3 添加洗手液 不少于总量的1/3 茶水间 灯饰、风口 无灰尘、无蜘蛛网 热水器、饮水机 光洁，无灰尘、污迹 地面、墙身 干净清洁、无污渍、无烟头烧黑痕迹 天花、灯具 无灰尘、蜘蛛网 地毯 无灰尘、杂物、无臭味、无污渍无垢 洗手盆、水槽 水槽内无污水、残渣并干净畅通；无杂物；水龙头、水盆干净光亮无污物、无水渍 会议室、办公室及宿舍内清洁 会议室清洁，根据甲方通知，提前安排 会议室设施整洁干净；桌面干净无污迹、无尘土；椅凳干净无尘土，摆放整齐；垃圾桶干净无污迹，垃圾及时清倒，垃圾袋每次更换。 办公室清洁 办公设施整洁干净；桌面干净无污迹、无尘土；椅凳干净无尘土、摆放整齐；杯具、茶具每天及时清洗消毒；垃圾桶干净无污迹，垃圾及时清倒，每天收集垃圾两次。 茶水间清洁 地面及墙身无灰尘、无污渍，床架、桌面干净清洁。 植物叶面、花盆 无灰尘、污渍、泥痕、积水 序号 指标 国家评价 标准及指标 措施 1 清洁、保洁率 99% 落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档纪录，并由管理处主任监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好 2 绿化完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档纪录，并由管理处主任监督执行，无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复 3 违章发生率与处理率 发生率处理率95% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事件发生，并进行回访档案纪录 4 用户有效投诉率及处理率 投诉率1% 月处理率95% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用者的沟通，定期举行用户座谈会，了解用户的愿望和要求，满足用户的需要，发生投诉及时处理并纪录，同时建立档案跟踪处理结果 5 用户对物业管理满意率 95% 在日常工作及时收集用户的需求信息，尽可能满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保业主单位对物业管理工作的满意。 6 管理人员专业培训合格率 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、待业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。 （二）参照全国城市物业管理优秀示范大厦的标准，制定的管理目标及措施： （三）服务验收 每月广州市规划和自然资源局番禺区分局根据上述各项工作规范和《服务质量评分标准》，结合物业公司的实际工作表现进行量化测评，每季度对物业公司的保安、保洁服务情况进行考评，如果考评综合得分70分以下的，第一次约谈，第二次发函整改，第三次采购人有权终止合同。 《服务质量评分标准》 分值 工作项目 优 （100～90） 良 （90～80） 中 （80～60） 差 （60～0） 占权重 得分 保洁服务质量 70％ 员工仪容仪表 10％ 员工服务态度 10％ 礼仪接待 10％ 合 计 八、其他说明事项 （一）物业公司人员要求和人数共27人(其中保安12人、水电工1名、保洁14人) 1、保安主管1人：男，中专以上学历，25至50岁，具三年以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，退伍军人优先； 2、保安员11人：男，高中以上学历，20至50岁，身高1.70米以上，有良好体能素质及文化修养，须持证上岗,退伍军人和由消防安全证的优先。 3、电工、设备维护员1人：男，中专以上学历，20至50岁，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，须持有相关的技术资格证。 4、保洁主管1人：女 ，高中以上学历，20至50岁，身体健康，品行端正，具有良好的思想素质和工作态度，责任心强，服务态度好。 5、清洁员13人：（其中办公大楼8人，会务服务员1人：政务中心4人），女，初中以上学历，20至45岁，身体健康，工作细致认真，责任心强；会务服务员，中专以上学历，20岁至35岁，女，有会务接待3年以上工作经验，身体健康，工作细致认真，责任心强，服务态度好； 6、保安必须有两名消防安全证的人员，保安必须熟悉掌握消防系统，水泵报警系统，电梯关停等操作流程，物业公司工作人员如发现办公区的电器设备、门窗水电等损坏或者有安全隐患的，应立即报告办公室（后勤）。 二、中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。 三、中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 四、付款方式：服务费按月结算，采购人于每月15日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理支付手续，向中标供应商支付上月服务费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。中标供应商须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。 五、所有物业管理服务人员食宿自理，人员涉及到的安全由物业公司负责。	1	项

（五）议价发起时间：2022年01月17日

二、供应商报价须知

（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。

（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。

三、定点议价规则

（一）报价规则。

（1）供应商的报价应是总价。

（2）供应商的报价不得高于最高限价。

（二）成交规则、终止规则。

（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。

（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。

四、项目联系方式

联系方式：陈小姐 020-34588049

采购单位：广州市规划和自然资源局番禺区分局

2022年01月17日